大公文汇报导|旺角毓成楼打造复古x文青风共居空间|重视私人空间 床位月租3700元起

近年香港兴起不少共居项目,大多标榜让住客能享有私人空间,但讽刺的是,这类项目通常把更多的空间放在共用空间上,真正住客的私人空间却少得可怜。不过,今期《置业安居》拜访的旺角毓成楼共居项目,每个单位自成一格,拥有厨房、洗手间等设施,感觉更像一班朋友分租单位,以房间及床位的空间分配合理,不会有局促感,床位月租水平由3700元至6300元,对刚岀社会的年轻人来说尚可负担。项目最近进行翻新,以复古工业风打造怀旧电影及怀旧音乐主题,为单位注入全新形象外,更添文青气息。

毓成楼位于旺角的「边陲地带」,虽然走几步变到旺角地铁站,但都可称为旺中带静。因为远离最热闹的西洋菜南街,附近相对安静。填写当日走进这个刚翻新后的共居项目,第一个感觉竟然是「大」,这在一个市区共居项目中属于相当罕见。

房间最细60平呎

环顾目前市场大部份共居项目,营运者都会投入大量资金去把装修弄得很高级,会有一个得体的公用空间,甚至有各种游乐设施。但细心一看,会发现真正给使用者的私人空间却相当压缩。目的只想取得更多单位或床位,赚取更高租金。而毓成楼却显得更实事求是,楼高11层,每层4个不同户型,设不同类型的单人间或双人间,房间面积60至100方呎,可供148人入住。

记者向营运者安怡居了解过,项目并没有一层是全幢共用的空间,也没有其他共居项目常作招徕的游戏室、运动室,取而代之的是每个单位都有共用的厨房、洗手间、客厅的生活设施。而房间空间尽量简洁宽敞,里面有简单的配备,像衣柜、书桌等,感觉更像是来自五湖四海的朋友,一起在分租一个单位。

这样的房间月租要多少呢?据了解介乎3700元至6300元,对于大多数年轻人或一般在职人士来说,都是一个可以负担的水平。读者可能会好奇最平的月租3700元。根据资料,项目有一种标准双人间,里面有两个床位,上述3700元的月租,就是其中一个床位的价格。毓成楼目前全部床位都已租出,大部份为学生,预计从七月底开始入住。

翻新成复古工业风

而最近毓成楼迎来全新外貌,项目至今已营运了6年。由于不少设施有损耗,营运者安怡居逐步为项目进行简单翻新,其中6个单位翻新成复古工业风,并设计了两个特色主题,分别是怀旧音乐和电影。仿古家具及灯饰,一幅以卡式带为特色墙,一张仿黑胶唱碟,一个复古电话,一幅旧电影海报,一盏油灯,为住客构筑一个充满文化气息的共居空间。

安怡居创办人曾慧莉(Venny)表示,公司在2012年创立,一开始是学生宿舍,后来慢慢形成共居模式,也为短期访港人士提供住宿服务。现在是香港六间大学的认可供应商与私人机构的合作伙伴,主要为来港留学生提供住宿服务,占了住客比例的七成。公司目前于港岛、九龙及新界均有受业主委托管理之物业出租,来自七至八幢物业,服务约500个住客。

租管或是扩张商机

最近政府落实劏房租务管制措施,包括保障租客可获「2+2」、共4年的优先续租权,规管租金加幅15%「封顶」。 Venny表示,新措施对部份劏房业主会有影响,但对于他们则影响轻微。因为他们的租金加幅一直克制,而租客大都是学生,一般都不想签约太久。她笑说,这次租管反而可能是商机,让她有更多机会与那些劏房业主接洽,合作改装共居项目。

共居里的小故事

访问期间,记者随口问Venny听过的共居小故事,Venny想了想,笑着向记者说,由于「朝见口晚见面」,而住客又年纪相仿,所以共居的住客不时到传出爱情故事,但由于他们规定每个单位的房客都是同一性别,而晚上又禁止带朋友过夜,所以常听说有男女在入住后变成情侣,为了能一起生活。在完约后就出去租其他单位,「系一件好开心的事」。

此外,因为共居的住客来自不同地方,单单食物文化上的融合就可以制造好多笑料,将最近有个单位住了来自摩洛哥、印度、内地、韩国和香港的年轻人。韩国人喜欢吃泡菜,但摩洛哥人不太喜欢,而摩洛哥做饭用许多香料,其他人就觉得味道很怪等等,都在生活里有过磨擦。不过一群男生很快就在打游戏的过程中相处更了解彼此,这种文化交流也挺有趣的。

疫情下共居

疫情下,共居生活令人多了一重卫生考虑。 Venny表示,公司因应疫情亦提高了卫生意识,好像要求公共地方戴口罩。同时亦加强了清洁服务,例如U型渠要加水、用漂白水杀菌等。而该来港的租客需要隔离,会特别为他们准备食物、教他们叫外卖,亦会提供床品给住客,将他们隔离时能更容易料理生活所需。 Venny预期疫情缓和后,香港与其他地区的旅游往来会恢复,对往后行业发展有信心。

信报报导|共享公寓安怡居疫市拓房源|优惠吸客奏效 新装租金嗌高5%

近年针对年轻人的共居空间如雨后春笋涌现,经营及管理共居公寓的安怡居创办人曾慧莉表示,在去年第三波疫情影响下,本港大学转为网上授课,令集团管理及营运的约470个共居公寓房间有约30%租客退租,涉及140个房间,惟集团随即推出2个月免租期及减租等优惠吸客,成功在短短3个月内把全数退租单位租出;今年部份新装修的房间租金更能上调约5%,反映市场需求依然甚殷。因此集团今年部署在深水埗及佐敦等地区物色多两个旧楼包租项目,扩大发展规模。

470房间零空置

曾慧莉接受本报专访时透露,集团目前管理及营运的约470个共居公寓房间已全数租出,当中约370个房间来自集团旗下的7个包租项目,余下约100个房间属小业主交予集团管理。

去年本港爆发第三波新冠肺炎疫情期间,本地有不少大学取消面授课程,转为网上授课,同时有部份内地或外国来港升读大学的留学生。因封关影响而未能来港,导致集团管理及营运的共居公寓房间,在去年7月至8月期间有大约30%留学生退租,涉及约140个房间。

曾慧莉续称,当时集团为吸引新客源推出两个月免租期,新租金亦下调4%至5%,结果该批房间在短短3个月内火速全数租出。目前集团管理及营运的约470个房间已「零空置」,部份新装修单位今年更录得约5%加租幅度。

填补大学宿位短缺

对于共居空间的利润,她坦言前期投资额大。例如每个新项目均需要进行翻新工程及添置基本家具,每个单位翻新费用由16万元至30万元不等。每个项目平均需要营运约两年才见利润,整体租金回报率约4厘至6厘。

她指岀,近年有不少内地及外国学生到本港的大学升学或交流。惟普遍大学学生宿位供不应求,对宿舍的需求大;已集团最近完成翻新的共居公寓旺角上海街657至661A号毓成楼为例,所有房间已全数租出,当中九成租客为学生,留学生占比更达八成,余下一成也是年轻人士。

毓成楼回报5厘

毓成楼项目现时每月租金总收入约74万元,回报率约5厘。安怡居毓成楼项目提供约120个房间,当中约105个为单人房间,另有约15个位双人房;房间实用面积约60至100方呎,每月租金约3700元至6300元,租金已包括差饷、管理费及每周清洁费等,惟水电费及上网费等采「用者自付」原则,不会有额外收费等乱象;租约最短半年,最长约一年,租客有权续租。

她续说,每个房间已配备基本家具,包括单人或双人床、书桌及衣柜等,只需要携带日常用品即可入住;租客会共用客厅、洗手间及厨房。若以每个单位分间四个房间计,最多可居住5人,人均活动空间约120方呎,并规定不准带外人回来过夜,违规严重者会被退租。

集团每年均会物色新投资项目,以增加房源供应,为租客提供更多选择。惟去年扩充计划因新冠肺炎疫情而暂缓,今年集团计划物色多两个包租项目,目标以深水埗、佐敦、旺角及沙田等地区的旧楼为主。

曾慧莉早于2012年与另外两位毕业于香港中文大学的同学创立安怡居,透过包租翻新旧楼等形式,为留学生及年轻人提供服务配套完善,定价合理的共居空间。

果籽报导|共居生活融洽 好过住劏房|摩登唐楼 五千三租理想的家

「我觉得在城市规划里,旧式唐楼不一定要清拆才有出路,只要你维修保养做得好,一定可以居住得非常舒适。」曾慧莉(Venny) 2012年与两位硕士同学创立安怡居,透过包租翻新旧唐楼,为外国留学生提供学生宿舍以外的住宿空间,慢慢发展成今日的共居模式。为了重新感受求学时期的入宿体验,记者决定入住两日一夜,探讨香港共居生活的可能性。

「公司有三位创办人,全是中文大学工商管理硕士同学,大家都做过留学生。我们经常接触来港读书的留学生,发现他们在香港找住宿地方非常艰难,甚至被经纪欺骗,带到一些冇人想租恶劣劏房。」Venny曾留学巴黎,入住欧洲的古宅。他们2012年成立公司,当初看中了大学生宿舍的市场,慢慢发展成为今天的共居概念模式,不少学生毕业后依然选择共居,最长租客已住了六年。

而且今次入住位于佐敦超过60年历史得旧式唐楼,从外表看上来,宿舍非常突出,因为整栋唐楼墙身髹上了灰色加淡粉红色横间,配上全黑框铝窗,简约又时尚,在唐楼堆中脱颖而出。 「这幢物业当初也很残旧,我们与业主商讨包租整栋物业的单位,再找设计师重新设计装修。」除了外观上有明显分别,每个单位动辄也花费数十万元装修。

梵高主题房间 有家的感觉

记者当晚入住最高层的5楼,旧式唐楼最大的缺点是没有升降机,如果你有大量行李,很难想像如何在狭窄的楼梯上移动,幸好记者只是轻装上阵。虽然是旧式唐楼,不过环境相当安全,楼下大门改装了密码锁,旧式唐楼设计师一梯两伙,每间屋的大门及每间房都仲有电子锁,基本上要「嘟」过三关才可以入房。单位内的设计简洁清新,以梵高作主题,房间墙身髹上黄色就是参考梵高的作品《星空下的咖啡室》。共享大厅的光线柔和,天花板木条装饰配合灯效,以光线营造天窗倒影效果,很有家的感觉。

每间房的基本家具齐全,有大床、书桌椅子、衣柜、书架、晾衫架;全屋五房,单位实用面积781呎,每房60呎至100呎,月租5300元至6200元不等,规定不准带外人回来过夜。记者试住的是最大的单位(100呎房)。水费及电费是租客共享,每月约需200元,万一冷气机有故障,宿舍提供手机app要住客求救,一般48小时内有专人上门处理维修及跟进。记者入住两日一夜,除了枕头太软身,床褥非常舒适,隔一条街就是露天街市,但早上起床亦不会太嘈。

共居很多时都会考虑到卫生情况,这里的厕所淋浴间非常阔落干爽,不过唐楼没有煤气炉,只能用储水式电热炉,housemates需要轮流等热水冲凉,是稍要忍让之处,好处则是有一个共用天台。 「我们共享空间的人数相对较少,如果一个单位居住人数超过11人才需要领取牌照,我们的单位最多只有五个人,不需要特别拿取任何牌照。公司不做短租客,最短租期是六个月。」Venny认为房间灯假属于中位,不是最便宜也不是最昂贵,一些三、四千元单位,可能男女共用、20人同层,曾经入住这类型单位的女住客告诉她,试过有男生如厕不锁门,她就搬走了,甚至有一些劏房的邻居是经营一楼一。由于共居是一整栋物业作为管理,基本上他们了解所有住客的背景。 「我们夹室友的时候,会根据背景作分类配对。」

Yahya及Vimal 分别来自摩洛哥和印度,他们去年年尾抵港,凭奖学金入读浸会大学金融科技硕士课程。两人在隔离酒店认识,碰巧成为邻居。 Yahya说:「以前曾入住一些单人单位,不是想像中那么好,亦不想在学校留宿,于是找了三至五人同居单位。以香港租金来说这类价钱非常合理,地理位置方便,有巴士直达校园。」Yahya笑言当初选择这里时,有职员透过网上直播带他参观,看到单位日光非常充足,平日在房间打机或做功课亦不成问题,唯一让他叫苦连天的地方,是要每天花5分钟时间上落楼梯。 「试过有一两个租客情绪不稳,让其他住客非常困扰。他们半夜洗衫发出噪音,有些租客好言相劝,却换来对方发脾气乱掉东西,我们最后选择不续租约。」Venny说。

Housemates入㕑 塔吉锅韩式辣鸡

另一个housemate同样在浸大上学,来自韩国的Jack修读市场学,刚刚服过兵役。唯一的香港的租客Kenneth杀从事物业管理工作,他们入住不足两个月,不是太熟悉对方,不过日常生活没有任何冲突。因为这次拍摄,大家第一次真真正正坐在一起吃晚饭。 Yahya与Jack更为记者亲自下厨炮制摩洛哥Tagine塔吉锅及韩式辣鸡。 Yahya再讲两个月只会自己煮食,从没有吃过任何香港的菜式,塔吉锅是摩洛哥传统菜式,Yahya以纯熟手势,把牛肉、洋葱、黄椒、红椒等配菜切碎放进三角型的塔吉锅,慢火煮2小时后,牛肉吸收蔬菜精华,非常美味。

香港劏房的租金可能需要四、五千元,共居六千元的租金绝对可以接受,以记者100呎房间为例,四人在房间内打跳舞动作《Just Dance》亦没有问题,加上每星期有清洁姐姐上门打扫,清洁厨房以及厕所等共用空间,生活空间绝对比劏房优胜。

明报报导|楼市VAR 深水埗63岁唐楼翻新 呎租胜新楼

This image has an empty alt attribute; its file name is Screenshot-2022-01-14-at-5.10.06-PM-1024x542.png
翻新后改名为辉豪居的南昌街14号,为本港少有现存转街角式弧形唐楼,外形特别,加上崭新外墙设计,已成区内地标。

常闻旧楼要重建,但物业楼龄逾60年,又是否只能拆卸重建而无其他选择呢?位于深水埗南昌街14号的为群公寓,楼龄已届63年,约5年前获财团以3460万元购入后,再斥资逾3000万元翻新成出租物业,并改名为「辉豪居」,翻新后将单位分拆出租,由于单位面积不足200方呎,呎租逾70元,跑赢邻近新楼。

This image has an empty alt attribute; its file name is Screenshot-2022-01-14-at-5.10.16-PM-1024x698.png


辉豪居是本港少有现存的转街角式弧形唐楼。 1980年代以前,深水埗仍有码头营运,当时大厦业主将4楼以下当作短租公寓出租,由于租客多数为单身人士,所以有「散仔馆」(散仔指单身汉)之称。最高2层的单位,就以板间房形式出租,内部设备比较简陋,已故前香港东区区议会区议员林翠莲年幼时,就曾居于此处。及至1980年代后期,码头停运,大业主离世,大厦因业权问题在1990年代开始丢空,直至近年才获财团购入翻新。

提供收费电视频道 免费洗衣干衣
辉豪居负责人表示,目前项目已加装升降机,共提供24个开放式单位,实用面积介乎131至183方呎,其中5楼的3室,实用183方呎,属于面积最大的单位,现时月租叫价1.3万元,呎租约71元。单位墙身用色大胆醒目,并配有衣柜和梳化床等家具,并连其他生活用品,如熨斗、电水煲、电话等,开放式厨房亦设基本煮食设备,更提供收费电视频道。项目所有单位的洗手间亦有划分独立淋浴间,但因空间有限,不设洗手盆,刷牙梳洗都需要使用厨房的锌盆。

另外,同样正在放租的4楼2室,实用约170呎,现时月租叫价1.2万元,呎租约71元,单位采用阁楼式设计,将睡床设于上方,让住户可以拥有较独立的空间。

This image has an empty alt attribute; its file name is Screenshot-2022-01-14-at-5.32.19-PM.png

已加装升降机 开放式户131呎起
由于项目没有常驻管理员,故每个单位均设有电子锁,如住户忘记带开门卡,可以打电话给负责人,核对资料后可24小时开锁出入。此外,大厦亦有统一的洗衣房,住户可以免费洗衣干衣,由于区内近年有不少重建项目推出,并开有新式商户和有潮流文化元素流入,都令区内年轻住客的数量上升。

据了解,项目现时出租率逾八成,只有4个单位仍在招租或翻新,但按呎租水平计,项目比邻近去年新入伙的南昌一号还要高。区内代理指出,该屋苑最细实用面积366方呎的单位,现时市值租金约1.7万元,呎租仅约46元;至于区内部分楼龄约30年的单幢楼,约1万元已可租用实用约200多方呎的单位,如位于通州街200号的迦南大厦,一个255方呎的原则一房单位,现时市值租金约9500元,呎租约37元,可见辉豪居的升级设备及服务,已反映于租金内。

[楼市VAR]

Language