大公文匯報導|旺角毓成樓打造復古x文青風共居空間|重視私人空間 床位月租3700元起

近年香港興起不少共居項目,大多標榜讓住客能享有私人空間,但諷刺的是,這類項目通常把更多的空間放在共用空間上,真正住客的私人空間卻少得可憐。不過,今期《置業安居》拜訪的旺角毓成樓共居項目,每個單位自成一格,擁有廚房、洗手間等設施,感覺更像一班朋友分租單位,以房間及床位的空間分配合理,不會有侷促感,床位月租水平由3700元至6300元,對剛岀社會的年輕人來說尚可負擔。項目最近進行翻新,以復古工業風打造懷舊電影及懷舊音樂主題,為單位注入全新形象外,更添文青氣息。

毓成樓位於旺角的「邊陲地帶」,雖然走幾步變到旺角地鐵站,但都可稱為旺中帶靜。因為遠離最熱鬧的西洋菜南街,附近相對安靜。填寫當日走進這個剛翻新後的共居項目,第一個感覺竟然是「大」,這在一個市區共居項目中屬於相當罕見。

房間最細60平呎

環顧目前市場大部份共居項目,營運者都會投入大量資金去把裝修弄得很高級,會有一個得體的公用空間,甚至有各種遊樂設施。但細心一看,會發現真正給使用者的私人空間卻相當壓縮。目的只想取得更多單位或床位,賺取更高租金。而毓成樓卻顯得更實事求是,樓高11層,每層4個不同戶型,設不同類型的單人間或雙人間,房間面積60至100方呎,可供148人入住。

記者向營運者安怡居了解過,項目並沒有一層是全幢共用的空間,也沒有其他共居項目常作招徠的遊戲室、運動室,取而代之的是每個單位都有共用的廚房、洗手間、客廳的生活設施。而房間空間盡量簡潔寬敞,裏面有簡單的配備,像衣櫃、書桌等,感覺更像是來自五湖四海的朋友,一起在分租一個單位。

這樣的房間月租要多少呢?據了解介乎3700元至6300元,對於大多數年輕人或一般在職人士來說,都是一個可以負擔的水平。讀者可能會好奇最平的月租3700元。根據資料,項目有一種標準雙人間,裏面有兩個床位,上述3700元的月租,就是其中一個床位的價格。毓成樓目前全部床位都已租出,大部份為學生,預計從七月底開始入住。

翻新成復古工業風

而最近毓成樓迎來全新外貌,項目至今已營運了6年。由於不少設施有損耗,營運者安怡居逐步為項目進行簡單翻新,其中6個單位翻新成復古工業風,並設計了兩個特色主題,分別是懷舊音樂和電影。仿古傢具及燈飾,一幅以卡式帶為特色牆,一張仿黑膠唱碟,一個復古電話,一幅舊電影海報,一盞油燈,為住客構築一個充滿文化氣息的共居空間。

安怡居創辦人曾慧莉(Venny)表示,公司在2012年創立,一開始是學生宿舍,後來慢慢形成共居模式,也為短期訪港人士提供住宿服務。現在是香港六間大學的認可供應商與私人機構的合作夥伴,主要為來港留學生提供住宿服務,佔了住客比例的七成。公司目前於港島、九龍及新界均有受業主委托管理之物業出租,來自七至八幢物業,服務約500個住客。

租管或是擴張商機

最近政府落實劏房租務管制措施,包括保障租客可獲「2+2」、共4年的優先續租權,規管租金加幅15%「封頂」。Venny表示,新措施對部份劏房業主會有影響,但對於他們則影響輕微。因為他們的租金加幅一直克制,而租客大都是學生,一般都不想簽約太久。她笑說,這次租管反而可能是商機,讓她有更多機會與那些劏房業主接洽,合作改裝共居項目。

共居裏的小故事

訪問期間,記者隨口問Venny聽過的共居小故事,Venny想了想,笑着向記者說,由於「朝見口晚見面」,而住客又年紀相仿,所以共居的住客不時到傳出愛情故事,但由於他們規定每個單位的房客都是同一性別,而晚上又禁止帶朋友過夜,所以常聽說有男女在入住後變成情侶,為了能一起生活。在完約後就出去租其他單位,「係一件好開心的事」。

此外,因為共居的住客來自不同地方,單單食物文化上的融合就可以製造好多笑料,將最近有個單位住了來自摩洛哥、印度、內地、韓國和香港的年輕人。韓國人喜歡吃泡菜,但摩洛哥人不太喜歡,而摩洛哥做飯用許多香料,其他人就覺得味道很怪等等,都在生活裏有過磨擦。不過一群男生很快就在打遊戲的過程中相處更了解彼此,這種文化交流也挺有趣的。

疫情下共居

疫情下,共居生活令人多了一重衛生考慮。Venny表示,公司因應疫情亦提高了衛生意識,好像要求公共地方戴口罩。同時亦加強了清潔服務,例如U型渠要加水、用漂白水殺菌等。而該來港的租客需要隔離,會特別為他們準備食物、教他們叫外賣,亦會提供床品給住客,將他們隔離時能更容易料理生活所需。Venny預期疫情緩和後,香港與其他地區的旅遊往來會恢復,對往後行業發展有信心。

信報報導|共享公寓安怡居疫市拓房源|優惠吸客奏效 新裝租金嗌高5%

近年針對年輕人的共居空間如雨後春筍湧現,經營及管理共居公寓的安怡居創辦人曾慧莉表示,在去年第三波疫情影響下,本港大學轉為網上授課,令集團管理及營運的約470個共居公寓房間有約30%租客退租,涉及140個房間,惟集團隨即推出2個月免租期及減租等優惠吸客,成功在短短3個月內把全數退租單位租出;今年部份新裝修的房間租金更能上調約5%,反映市場需求依然甚殷。因此集團今年部署在深水埗及佐敦等地區物色多兩個舊樓包租項目,擴大發展規模。

470房間零空置

曾慧莉接受本報專訪時透露,集團目前管理及營運的約470個共居公寓房間已全數租出,當中約370個房間來自集團旗下的7個包租項目,餘下約100個房間屬小業主交予集團管理。

去年本港爆發第三波新冠肺炎疫情期間,本地有不少大學取消面授課程,轉為網上授課,同時有部份內地或外國來港升讀大學的留學生。因封關影響而未能來港,導致集團管理及營運的共居公寓房間,在去年7月至8月期間有大約30%留學生退租,涉及約140個房間。

曾慧莉續稱,當時集團為吸引新客源推出兩個月免租期,新租金亦下調4%至5%,結果該批房間在短短3個月內火速全數租出。目前集團管理及營運的約470個房間已「零空置」,部份新裝修單位今年更錄得約5%加租幅度。

填補大學宿位短缺

對於共居空間的利潤,她坦言前期投資額大。例如每個新項目均需要進行翻新工程及添置基本家具,每個單位翻新費用由16萬元至30萬元不等。每個項目平均需要營運約兩年才見利潤,整體租金回報率約4厘至6厘。

她指岀,近年有不少內地及外國學生到本港的大學升學或交流。惟普遍大學學生宿位供不應求,對宿舍的需求大;已集團最近完成翻新的共居公寓旺角上海街657至661A號毓成樓為例,所有房間已全數租出,當中九成租客為學生,留學生佔比更達八成,餘下一成也是年輕人士。

毓成樓回報5厘

毓成樓項目現時每月租金總收入約74萬元,回報率約5厘。安怡居毓成樓項目提供約120個房間,當中約105個為單人房間,另有約15個位雙人房;房間實用面積約60至100方呎,每月租金約3700元至6300元,租金已包括差餉、管理費及每周清潔費等,惟水電費及上網費等採「用者自付」原則,不會有額外收費等亂象;租約最短半年,最長約一年,租客有權續租。

她續說,每個房間已配備基本家具,包括單人或雙人床、書桌及衣櫃等,只需要攜帶日常用品即可入住;租客會共用客廳、洗手間及廚房。若以每個單位分間四個房間計,最多可居住5人,人均活動空間約120方呎,並規定不准帶外人回來過夜,違規嚴重者會被退租。

集團每年均會物色新投資項目,以增加房源供應,為租客提供更多選擇。惟去年擴充計劃因新冠肺炎疫情而暫緩,今年集團計劃物色多兩個包租項目,目標以深水埗、佐敦、旺角及沙田等地區的舊樓為主。

曾慧莉早於2012年與另外兩位畢業於香港中文大學的同學創立安怡居,透過包租翻新舊樓等形式,為留學生及年輕人提供服務配套完善,定價合理的共居空間。

安怡居將設計帶入共居 創造全新型格共居公寓

香港房價冠絕全球,租金多年來亦一直高居不下, 要在香港找個安樂窩確實殊不簡單,更遑論預算不多的學生和剛畢業的年青人。要自己租住一個獨立空間,例如套房,比較舒適的大概也要HK$7000-8000之間,而且往往不能控制左鄰右里是甚麼樣的人。想和朋友一起租住一個兩房一廳的單位,交通比較方便的,租金往往也要HK$12,000-13,000之間,而且不連家俱,入住時又要申請網絡和水電煤等等,做成各樣麻煩。面對學生和年青人對香港的住屋需求有增無減,造就了近年共享居住空間的興起。 


由零開始的共居概念

安怡居自2012年成立,是全港首間以共居模式為主的青年宿舍營運商,不但在留學生市場獲得一致好評,受本地多間大學認可,近年更搜羅逾1,500個優質的宿位,成為全港最大型的共居住宿配對平台。 

創辦人Venny分享成立安怡居的有趣故事:「事源是我和另外兩位合伙人都是香港中文大學畢業生,而在一次的校友活動中與新來港的學弟妹們閒聊,發現他們在香港找㝷住宿時曾經遇到各種不同的困難 – 輕則無法順利處理水電煤網等繁複的申請手續,重則有原本協定合租的同學突然退租,甚至被房東欺騙貨不對辦等等。最深刻的個案是有個學妹買了雙人床,到安裝時才發現自己的睡房根本放不下,只好把床放在客廳,然後把客廳的東西放在睡房裡,十分尷尬。」 本著協助學弟妹解決住宿問題的初心,Venny等人便毅然創辦安怡居,希望為外地來港讀書和工作的年輕人提供一些位置便利、環境舒適乾淨、服務配套完善而又定價合理的共居住宿,讓港漂年輕人可以有個安樂窩,專心學業和事業的發展之餘,也可以享受在香港生活的樂趣,不再有漂的感覺。 


「希望安怡居可為來港讀書的年青人提供一個溫馨舒服的安樂窩,讓他們可以享受來港生活的樂趣。」Venny細說。

雖然當年共居概念在香港仍未普及,比較流行的是套房住宿或者是服務式住宅,但安怡居一開始已經主張把住宿設計成跟學校宿舍相近,即一整幢的共享模式宿舍。Venny回想道:「我們初期一心想為來港就讀的同學服務,本意就是發展校外學生宿舍的業務,後期才將服務對象擴大至來港實習或工作的年輕人,和一些香港本地的年輕人。當時我們察覺到傳統的住宿無法完全滿足這班年輕人的各種需求,就更堅定地發展共居模式。」Venny進一步解釋:「首先是住宿成本方面,來港讀書的學生或者初出矛蘆的年輕人經濟能力有限,共居概念最大的本意就是減低住宿成本,同時保持一定的住宿環境質素,我們將客廳、衛浴、廚房作為共享空間,讓住客無需窩居在一個幾十呎的套房空間,而租房的成本亦可以維持在每月HK$4,000至HK$7,000以內,減輕其經濟負擔。例如炮台街這個項目,平均每個單人睡房都有80呎空間,再加上共用空間,人均活動空間有接近140呎。其次是生活配套上,我們的客戶群大多忙於學業和工作,每日疲於奔命,所以安怡居的共居空間不但家俱電器齊備可以拎包入住,亦提供一套完善的管理服務系統,包括維修服務、共用空間清潔服務等,讓住客生活上更便利;最後是社交層面的需求,不少初來港的年輕人缺乏本地社交圈子,他們可透過共居找到與自己背景相似的朋友,從而建立自己的社群,彼此有照應。由於安怡居的宿舍都是以整棟的模式管理,在許可的情況下,我們可以按住客要求分配宿舍,建立社群。總括而言,基於我們客戶群獨特的需要,我們安怡居的定位就是性價比高的服務式共居空間。 」 

從樸素平實走向色彩斑斕

有留意安怡居服務的朋友,應該不難發現安怡居管理的住宿一向走簡約樸素的風格,而最近卻推出了一個全新的住宿項目 – 佐敦炮台街29至31號,並邀請了室內設計師Nico Yeung 設計煥然一新的型格住宿。Venny坦言這是與Nico首次的合作,算是一個新嘗試,但原來這次合作的契機早在安怡居成立不久已經萌生。當時安怡居的業務剛剛起步,為了節省開支,辦公室就是設於一個共享工作空間裡,剛巧那裡就是由Nico設計的,二人亦因此而結緣。「我當時就很欣賞Nico的設計,更跟她說過,希望以後有機會可以找她合作,設計安怡居的共居宿舍,終於在今天實現了 。」Venny笑道。 

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當日是共享工作空間的「鄰居」,機緣巧合之下,首度合作創造全新的特色公寓。

Nico在這個項目上一改安怡居宿舍向來採用的素色色調,選用了比較鮮艷的黃色和藍色作為整個單位的主調。Venny解釋,以往一直只運用簡約素色設計的主要原因,是希望減輕營運部同事的工作量。「以往我們公司的人手不多,如果每一幢宿舍都用不同的設計,需要維修的時候,同事的工作量會很重。現在人手寬裕些,就可以有資源作不同的嘗試。」 Nico分享設計靈感時道:「安怡居的公司文化一向都給人一種很有魄力的感覺,加上其目標客戶群主要都是年輕人,所以我在用色上希望能夠大膽一點,黃色和藍色搶眼之餘又比較中性,男女生都會喜歡,亦能為整個空間增添清新活力的感覺。」

A bedroom with a bed and desk in a small roomDescription automatically generated
A bedroom with a bed and desk in a small roomDescription automatically generated
A kitchen with a refrigerator in a roomDescription automatically generated
相比早前惠苑的簡約單一風格,炮台街的設計確實是大膽而創新,充滿活力。

除了用色上別出心裁,Nico也有運用燈光來為整個空間營造氣氛,並刻意將客廳的燈光調暗,她解釋設計上的心思:「根據人類心理學,較暗的燈光相比起明亮的燈光效果,會比較容易令人放下戒備,有一種放鬆的感覺。」Nico在設計前曾到訪安怡居的其他住宿,發現住客大多喜歡留在自己房間,所以她希望客廳柔和的燈光可以令住客可以放下一天的疲累,多與室友在客廳分享日常,從而增加住客間相互的交流。 

A dining room tableDescription automatically generated


An office with a desk and chair in a roomDescription automatically generated
公共空間的採光柔和,予人一種輕鬆的感覺,住客可以放下一天的疲累。

除了單位觀感,實用性都是室內設計不可或缺的元素,因此住客的生活習慣都會是整個設計上的考慮因素之一。由於安怡居的客戶群大多生活忙碌,Nico選用了堅固耐用且易於清潔的傢俬,減少住客打理私人空間的時間,從而提升生活質量。 

A room with a sink and a mirrorDescription automatically generated


A bedroom with a bed and desk in a roomDescription automatically generated
相比早前惠苑的簡約單一風格,炮台街的設計確實是大膽而創新,充滿活力。

最後被問及今次設計上最困難的一環,Nico毫不猶豫:「成本控制!」Venny也解釋道,不少共居空間都是因為高昂的裝修成本而令租金不斷上調,違背了共居可減低住宿成本的本意。因此,即使Venny盡量讓Nico在設計上有很大的創作空間,Nico還是需要考慮成本因素,避免使用昂貴的物料,工序都必須盡量從簡,以減低工程成本。除此之外,Venny 並沒有對 Nico 的設計有任何前設,讓Nico 可以自由發揮。 

「既要控制工程成本,又要做到美觀效果,在建築物料的選擇和搭配上就必須花一點心思。」Nico邊解說邊介紹單位內一些設計元素,「例如單位內的特色牆我選用了比較便宜的木板做牆身,帶點自然風又可營造層次感。」 

圖中多張的畫作都是Nico自己創作,期望日後的住客可加入自己的相片,建立獨一無二的特色牆。 

「部份單位客廳的天花造了斜頂,一方面隱藏橫樑,另一方面想在不影響樓底觀感下有點特別的視覺效果;另外也有客廳設計了木條特色天花,並以燈光營造視覺效果。」

A room full of furnitureDescription automatically generated


A view of the showerDescription automatically generated
公共空間利用了假天花配合燈光效果,營造溫馨感覺之餘,又可以解決單位橫樑過多的問題。

另外,Nico在裝飾佈置上也花了不少時間和功夫。「特色牆上的裝飾全都是我親自挑選的,部份也有我的私人攝影作及畫作。」她希望日後住客也會換上自己喜愛的相片畫作,為這個共居空間添加一點個人的風格,也跟其他室友分享自己的喜好。「我也特別挑選了梵高的畫作作為裝飾,一方面因為他是我最喜歡和最敬佩的畫家,他的畫作用色大膽,另一方面也呼應著我在這個設計項目上的選色比較鮮艷奪目。」 

A group of people posing for a photoDescription automatically generated
Venny及Nico兩人不約而同都對梵高的畫作情有獨鍾。

Venny對於整個空間的設計效果都十分滿意,無獨有偶,她都很喜歡梵高的作品,因為她年輕時曾在法國留學,走訪過各大博物館,對印象派的畫作情有獨鍾,更到訪過梵高名作 La Café La Nuit的黃色咖啡店,令她想起了不少留學往事,也令這個空間添加了一份異國情懷。「我事前完全沒有和Nico商討過用甚麼畫作佈置空間,工程完畢時上來看到是梵高的作品,的確是有些驚喜的。」Venny 娓娓道來。 

大膽創新 小心執行

經過今次炮台街的合作,Venny及Nico均坦言希望未來有更多合作的機會。以往安怡居的共居宿舍設計風格較為統一,以便管理;但近年,面對不少住客追求更有格調的居住環境,安怡居將會繼續勇於嘗試創新的設計風格,擺脫固有的模式,以迎合不同住戶的要求。 

談及未來的設計概念,Venny及Nico均各有喜好。「起初和Nico商討設計風格的時候,工業水泥風是我們的其中一個選擇,但最後因爲各種考慮而放棄了這個選項。我自己很喜歡那種原始的感覺,希望可以在未來的共居項目上做到這個效果 。」Venny分享道;而Nico則表示一直很希望採用五六十年代舊香港的風格設計一個共居空間,不但有香港傳統獨特的特色,也可以讓住客感受一下老香港的風味。 

此外,目前安怡居的住宿大多位於市區,Venny亦希望未來可以覆蓋偏遠一點的地區,為預算更低的住客提供別具一格的特色共居住宿 。「我認為住宿的成本不應該多於收入的四分一,否則就連衣、食、行等三方面的質素都會同時下降。我希望住客在節省生活開支的同時,也不用屈就於環境狹窄的居住空間。」Venny認為共居住宿將會是未來年輕一代的住宿新趨勢。但由於目前全球疫情尚未穩定,航空交通還未恢復至正常水平,安怡居對於未來的擴展計劃仍然處於觀望的態度。 

目前炮台街可供預訂的宿舍已經全部訂滿,下一批的房間將會於11月份公開預訂。有興趣的朋友可以聯繫客服查詢。 

相信安怡居日後會有更多煥然一新的共居宿舍,請大家密切留意安怡居的Facebook,Instagram,微信公眾號及安怡居的官網的最新公佈。

特別鳴謝:Nico Yeung / www.metaltree.hk

安怡居有幸被東網透視 訪問和報道, 有關官方網站2.0

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曾慧莉申請政府科技券資助後,十分滿意升級後的訂房平台。(黃知樂攝)

專為來港留學生及短期訪港人士提供住宿服務的「安怡居」(Contented Living)在2012年創立,創辦人之一曾慧莉接受東網訪問時指,網站初版由毫無IT知識的她寫成,其後逐漸改良,成為現時獲得本地多間大學認可的平台,管理數百名留學生的住宿。客戶人數不斷增加,隨之而來是沉重的行政工作及客戶服務。曾慧莉指,平台最初未有將房間分門別類及資料自動配對等功能,要真人逐一應對客戶查詢,及在合約輸入客戶資料。

客戶使用升級後的訂房平台,可查詢租約及水電煤帳單資料。

她嘗試在坊間尋找一套現成系統,減輕人手操作流程,卻不得要領,「我哋同其他(訂房)平台有一個重大嘅分別,因為係共住房間,有4、5個同學,但係同一個地址,而每個人又有啲唔同,所以根本買唔到。」買不到現成系統,唯有「度身訂造」,但看似平平無奇的會員登記、資料自動配對及網上付款系統需28萬港元,對中小企來說是沉重的負擔。

舊版網頁沒有房間分門別類的功能,曾慧莉最常接到房間類別的查詢。

正當猶豫之際,曾慧莉去年11月獲悉政府推出科技券,並以二對一的配對方式資助中小企提高生產力或升級轉型,便決定立即申請,一口氣引入3套系統,包括電子庫存、企業資源規劃方案及銷售點管理。經過數月審批,終在今年4月獲批19萬港元,並在今年9月推出升級版的平台。

訂房平台提升系統後,可為客戶進行自動資料配對,方便快捷。

曾慧莉指,平台升級後,房間已可註明類別,例如適合學生、短期來港人士或企業,省卻大量回應客戶查詢的時間,而客戶登記會員後,其個人資料便可在合約內自動配對,減少人手操作和核對出錯的機會,「我本來要請2至3個人做客戶服務,依家1個就得啦!」她又指客戶如查詢租約、水電煤帳單等資料,只要登入網站便可查閱,方便快捷。